宅建試験合格者から見た！不動産賃貸借契約の不思議

2022年4月4日

こんにちは！うさうさです。

今春、転勤に伴い、引っ越しをしました。

せっかくなので、宅建士試験で学んだ知識を活用しようと思い、契約書を読み込んで、重要事項説明の際に、現役宅建士へ質問を試みたのですが、不動産業界の闇を垣間見たので、ご紹介いたします。

今後、引越しを検討されている方、不動産に興味のある方は、ぜひご覧ください(o^―^o)

ちょっとマメ知識　～重要事項説明とは？！～
不動産の賃貸や売買は、高額になるし、トラブルも多いので、不動産業者は、契約者に対して、契約成立するまでの間に、法律に掲げる重要な事項について、書面を交付して説明しなければならないというもの。
この作業を行えるのは、宅建士だけ（いわゆる「独占業務」）。宅建士資格がチヤホヤされるのは、不動産屋に必須だからなんですね。

さて、今回、対象となった物件は次のとおりです。

賃貸マンション
礼金なし／敷金１か月
保証会社必須
新築・初入居のため、鍵交換費用はなし

契約書を鬼読みした結果、質問が２０個ほど出てきました。
それを宅建士さんにぶつけてみたのですが、大半は撃沈…

法律上は、借主（私）の方を保護する形になっており、国交省が定めたガイドラインもあるのですが、実際は、「そういう契約なので…（嫌なら、借りてもらわなくて結構です）」の一言で話は終了に…💦

以下、敗戦の歴史をつづります。

なお、家を借りる前や退去時には、一度、国交省のガイドラインを御覧になっておくといいですよ↓

めぼしい疑問点と宅建士さんの回答

疑問点①「１年未満で退去する場合は、１か月分の礼金を支払う。」

（疑問）なぜ、早めに退去したらダメなの？定期賃貸借ではないのに、入居縛りっておかしくない？
２年で更新料が発生するのに、整合性が取れなくない？

（回答）あー、まあ普通は１年以内に退去する人は居ないので、気にしなくていいと思いますよ？

➡え？ちゃんと説明してほしいんだけど…、契約書ってそんなに適当なの？(# ﾟДﾟ)

疑問点②「２年で更新。その際、更新料として、１カ月分の家賃を支払う。」

（疑問）契約書には、「手数料、その他複合的な性質の金員」とありますが、漠然すぎる…。更新時に、所有者側がどんな手続をするか分かりませんが、そんなに高額なの？高いなら高いで、きちんと必要性や内訳を説明してほしいんだけど…。

（回答）関東では、更新料が掛かるのが一般的。もはや、更新料込みで家賃と考えてもらった方がいい。言い方は悪いが、所有者的には、「納得がいかないなら、契約してもらう必要はない」というスタンスなので…。

➡ぐぬぬぬ…、何という殿様商売(# ﾟДﾟ)
引越し時期が迫っていることを知ってか、足元を見てきますねー💦

疑問点③「電力会社を決定・変更する際には、所有者に一報する」

（疑問）契約は自由では？所有者は、どうして知りたいんですかね？

（回答）なんでこんな条項が載ってるんですかねー。私も分からないです。たぶん、言わなくていいと思いますよー。

➡言わなくていいんかい！じゃあ、契約書に載せないでくれよ(# ﾟДﾟ)

疑問点④「天変地異で物件が倒壊などした場合は、一切の金員の請求権を放棄する」

（疑問）敷金も返還されないの？

（回答）あ、多分、敷金は返ってくると思います。確かに、記載がないのは変ですね。でも、敷金まで触れている条項は、あまり見ないですねー。

➡いい加減その２(# ﾟДﾟ)

疑問点⑤「賃借人間の紛争（他の入居者とのトラブル）解決に、賃貸人は関与しない」

（疑問）賃貸人は、賃借人（私）の使用収益を守る（きちんと住める状態の家を提供する）義務があるはず。他の賃借人（別の部屋の人）が、それを妨げる行為をした場合、注意する義務があるのでは？それができないとすると、誰に言えばいいの？

（回答）おそらく、管理会社さんには、言ってもいいと思います。現在は、「賃貸人＝管理会社」ですが、今後、賃貸人が別の人になる可能性もあるので、こう書いてあるものと思います…。

➡紛らわしいよ！(# ﾟДﾟ)

疑問点⑥「退去時にルームクリーニングを行う業者は、賃貸人が指定する。」

（疑問）業者と癒着して、高額の費用を請求されたら困るなぁ。価格の妥当性は、どうなんだろう。資材の価格（フローリング、クロスなど）を事前に教えてほしい。

（回答）単価は分からないが、常識の範囲で対応すると思う。

➡結局、賃貸人側の言いなり(´;ω;｀)

疑問点⑦「原状回復義務として、「飲食物等による染み」「冷蔵庫下のサビ跡」なども、賃借人（私）が負担する。」

（疑問）国交省のガイドラインによれば、「飲食物等による染み」、「冷蔵庫下のサビ跡」は、「放置して汚損等が激しくなった場合」のはず。

（回答）確かに、そうっすねー。それでいいと思います。

➡適当かよ！あとで、「やっぱり、契約書に書いてある通りです。」とか言われたら、激おこ！(# ﾟДﾟ)

疑問点⑧「鍵の紛失、破損による取り換えが必要な場合、その費用は、賃借人（私）が負担する。」

（疑問）紛失しても、防犯上、困るのは私だけ。交換の必要はないのでは？
また、破損の場合、次の入居者が自己負担で鍵交換をするのだから、私が負担する意味が分からない。
ガイドラインにも「鍵交換は、入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。」と書いてありますよ。

（回答）紛失して、「鍵ごと取り換える場合には」という意味だと思います（鍵自体を交換しなければ不要）。破損の場合は、確かにそうですね。返却後、すぐに交換しない場合もあるからかもしれません。所有者に確認します。

（後日、所有者から回答）やっぱり返却時に破損していたら、費用が掛かります。理由はないです。破損しにくいタイプなので、多分壊れないから、大丈夫です。

➡説明になっとらん！(# ﾟДﾟ)